北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
经常收到俩问题：等额本息和等额本金哪个合适？提前还贷是否划算？
当然还有一个：房贷是越多越好吗？年限是越长越划算吗？
常规回答是：在确保还贷能力的情况下，能多贷尽量多贷，年限也尽量用到最长。除非是收入很高买房能贷20年绝不贷30年，否则最好用等额本息。除非真是钱多到不知干什么好了，否则尽量不提前还贷。
简单解释一下吧。
1.其实无论是哪种还款方式都差不多，无所谓哪个合适。
要明白银行是干什么的，是专业靠放贷赚钱的。你一辈子也就研究这么几次，人家是n多万人研究了几百年，能让你占到便宜吗？所以，既然是等额本金和等额本息哪个划算的问题讨论了几十年，那就说明根本没有答案，两种方式对银行来说，收益是一样的，你怎么都划算不了。
之所以银行推荐等额本息，那是因为在还贷初期的金额少，便于银行拉业务。而且在报表上显得利息多，对他们来说也是业绩。但其实本质都是一样的，没区别。所以，除非是你的收入非常高，高到不在乎等额本金还贷初期多出来的那些钱，否则还是尽量选等额本息吧。既然怎么都占不了便宜，何必不前期减少点儿压力呢？
2.贷款是否越多越好这没标准，看自己的能力。
投资的本质并不是追求暴利，而是首先要确保风险在可控范围之内。当然，如果能多贷也是尽量，因为对于普通人来说，房贷几乎是这辈子能用得上的唯一一种低息长期贷款了。无数人的命运因此改变。所以，如果能确保风险，那还是越多越好吧。
3.年限是否越长越好，其实这和是否提前还贷是一样的。
那就是同一个答案，除非是钱多到不知道干什么好了，那还是尽量延长周期，别提前还贷吧。
为什么？其实很简单，就问你个问题吧，为什么要提前还贷？因为舍不得还利息，感觉吃了亏，是吧？那好，请假定转换一下位置，屁股挪个窝儿，你来当放贷人怎么样，是否感觉占便宜呢？比如来了个人找你借钱，借300万，用他的房子做抵押，然后每个月还款1.8万，25年还清，请问你干不干？绝大多数人是不会干的，也说不清楚为什么，但直觉上就觉得不划算。
那人们都追求什么样儿的理财产品？很简单，就是确保安全，收益高且能随时变现的，对不对？但是我告诉你，这种产品在现实中根本就不存在。因为投资品有三要素：安全性、收益性和流动性。三者最多可以实现两个，但绝不可能同时得到，就因为他们都是互相冲突的。
安全和收益就是冲突的，富贵险中求，收益和风险永远呈正比，你追求了安全性，就必须损失收益率。房贷之所以利率相对低，就是因为风险小，所以银行宁可损失收益率。流动性和收益也是相互冲突的，五年定期和一年的利息肯定不一样，跟活期的更不一样。要想得到高收益，那就必须适当的减弱流动性。那以房贷来说，如果你贷款周期越短，那就说明必定损失了收益率。所以也就有了贷款周期越长越划算的说法。
安全性和流动性也是相冲突的，从放贷人来说，贷款周期越短，安全性才越高，三天就还款才合适呢。而时间越长风险就越不确定，指不定发生什么意外事件呢。那既然是对放贷人来说贷款时间越长越不划算，对于你这贷款人来说就是划算了呗。所以能理解了吗？之所以你不愿意把一笔巨款借给别人，就是因为潜意识中觉得安全性一般，万一他不还款了，我还得去打官司强执房子太麻烦；流动性也不强，着急用钱的时候，借款人很难一次性还给你，这债务也不好转让出去；收益率高不高的没标准，只是得到个相对固定的收益而已。所以，房贷这种东西，对于放贷人来说其实是不划算的。那这问题就来了，既然是不划算，银行为什么还这么热衷呢？
4.因为这些钱不是银行的，他们只不过是个中介而已。
或者说是倒儿爷，二道贩子，从散户那里把钱存进来，聚在一起放给你，银行赚的就是差价，追求的只有一个稳定收益，其他的都无所谓。也就是说，银行是干什么的？是从穷人手中拿钱，然后帮富人融资赚钱的机构。贷款人拿到钱之后，只有赚到了钱才能还得起贷款，银行也就赚到了收益，也才能给存款的散户们利息，他们只赚中间的差价。那这问题还来了，房子是用来住的，未必能赚钱啊，那借贷人凭什么要支付利息？
5.很简单，金钱的收益是通过时间来体现的，时间就是金钱。
举个最简答的例子，20年前的30万，和今天的30万是一个概念吗？今天的300万，和20年后的300万能一样吗？不能，都不能，因为我们现在使用的都是纸币，是信用货币，从理论上来讲是可以无限超发的。作为任何一个央行或政府，都有大量超发的贪婪欲望，无可规避。
作为投资品，其价值也是通过时间来体现增值的。譬如一瓶茅台，在地窖里放上20年就升值了，凭什么？表面上看是什么都没有改变，但是时间已经凝聚在这商品之中了，必定要有体现。毕竟这是投资品，和消费品是不同的。那两种因素叠加，虽然你买了房子不图升值赚钱，但是就因为这种产品是投资品，那时间的价值就会在价格上做出体现，同样无可规避。
做个思想实验，你贷款买东西，其实就是把未来的钱挪到了今天使用。如果是用来消费，那这种行为就叫做“寅支卯粮”，是超前消费，不划算。但如果是投资呢，那就是划算的，因为同样是300万，未来的钱是不值钱的，今天的商品才值钱。那你把未来的钱挪到今天，换成了值钱的投资品，然后逐渐的用未来越来越不值钱的钱去还月供，这就是很划算的投资行为。
6.20多年前流行个小故事，是中房董事长孟晓苏讲的，就是中美老太太的天堂对话。
美国老太太说，我终于把房贷还完了。中国老太太说，我终于攒够买房的钱了。那这故事不仅说明了当时两国百姓的思维差异，以隐藏了一个冷酷的真相。就是每一个美国老太太背后，必定有一个甚至几个中国老太太，没有他们无私奉献的存款，美国老太太上哪儿借钱去？没钱也就买不了房子，享受不了居住体验，也就赚不到房子的升值收益了。但是，美国老太太得了便宜还卖乖，还得刺激中国老太太，讽刺她们不懂投资买房能贷20年绝不贷30年，吃了一辈子的苦，受了一辈子的穷，还为他人做了嫁衣裳。
7.最后说一句，之所以说除非是钱多到不知道干什么好，否则尽量不提前还款。
除了失去了占便宜的机会，也失去了投资的机会。因为大多数人都是只关注眼下的，根本不考虑未来。就因为“穷人思眼前，富人才想来年”呢，只有有钱人才会考虑未来，有资格考虑未来。而穷人呢，未必是物质上的穷，而是穷人思维。他们只考虑眼下这些钱在手里烫手，所以非常着急的要给花出去，实在没地方可花了那就提前还房贷吧。可是，你就不想想明年后年大后年吗？万一出现了更好的投资机会呢，你还有钱吗？房贷的刚性的，也是不会变的。而投资机会只可能是风口，是随时出现又随时消失的，如果手中没有流动性的钱，那就算看到机会也是扯淡。
之所以所有企业都看重现金流，宁可不要利润也要保住资金链的安全，那其实就是因为要保留住投资的机会。而普通人最不在乎的就是机会，在他们看来，未来的机会不如眼下的利息重要。怎么说呢，钱就是资本，但只对某些人来说是资本，对于大多数人来说则是负担，闹心的负担。
诺奖获得者思科老先生有个定律：任何一件东西，在交易成本足够低的情况下，无论起初始产权是谁的，谁用得最好，谁能发挥出更大的效用，就应该归谁。那作为钱来说，不管最开始是谁赚来的，到最后都会聚集到能发挥更大效用的人或群体手中，就因为人家才能赚更多的钱。而钱在穷人手里，除了折腾，不可能再用钱赚钱。
仅供参考。
关注“章哥说买房”公众号，有房产相关问题，点击“免费咨询”私信提问即可。
———END———
限 时 特 惠： 本站每日持续更新海量各大内部创业教程，永久会员只需99元，全站资源免费下载 点击查看详情
站 长 微 信： xxboosx
admin
