三句话
最近，一位多年不见的老同学找到我，说要咨询买房的事。准备卖掉他爸给的老房子，换一套新房，手上积蓄不多，问我怎么做房贷。
我写了三句话给他。
1.首付能少尽量少，贷款能多贷尽量多。
3.如果银行能答应你借款30年，绝不选择29年。
然而我给他的三条建议，最后他们一家商量后，一条也没有采纳。
他倾尽双方家庭所能，把首付提高到了60%。为了节省账面上的利息支出，最后选择了还款压力逐月递减的等额本金还款法。
同样为了节省账面上的利息，他最后咬咬牙，选择10年还清贷款，毕竟10年还清和30年还清，利息可以差上好几十万。
当他跟我说明一切后，我整个人顿时坠入了黑暗。
房贷怎么还这个问题，一直是购房者之间争论最多的话题，即使你告诉他们原委，他们依然会在这道迷幻的数学题面前相信自己的判断，吃够哑巴亏。
那么今天用数据说话，带你再去深入剖析一次房贷背后的秘密。
传统思维的罪恶
首先我们要搞懂，贷款从哪儿贷。是银行，那么银行的本质是什么？
官方的解释是，依法成立的经营货币信贷业务的金融机构。
这个解答太抽象买房能贷20年绝不贷30年，简单来说，银行就是穷人为富人服务的机构——穷人千万百计地把钱存进来，富人想着千方百计把钱贷出去。
富人源源会不断地用穷人的钱赚更多的钱买房能贷20年绝不贷30年，尤其是房地产，你会看到，10年前富人拿着穷人的钱去买了房，10年后待房子涨了好几倍后，又卖给了穷人。
那这到底是为什么呢？归根结底，穷人看到的是静态的钱，而富人看到的是流动的时间。
中华的优良传统告诉我们，不到万不得已千万不要向别人借钱，也告诉我们不到万不得已千万不要被别人占了小便宜。
那么传统思维的引导下，更多的购房者将房贷视为一生的拖累。
一些人的人生目标甚至是多赚钱，早日把房贷还清。而且做房贷的时候，希望尽量少付利息，早日无债一身轻。
然而这个世界是很残酷的，「二八定律」适应于任何场景。
大众化思维一定会成为被剥削的族群，这时候老祖宗留下来的美德反而让你成为了挨宰的老实人了，这就是资本的本质。
那么，房贷为什么是能多贷尽量多贷呢？
处女贷
首先，可以确定的是，房贷是目前中国金融市场上能找到的利率最低的优质贷款产品。
目前银行的基准利率是4.9%，意味着你贷款100万，一年的利息仅仅是4.9万元，市面上其他类型的个人贷款利率大概都在6%以上。
如果你有公积金名额，那就更划算了，大部分城市能做到3.25%。
我记得2015年的时候，楼市为了去库存，银行甚至能批出来7折的商贷。简直是白送给你钱，让你发家致富。
然而依然有很多人惧怕贷款，以为银行不安好心，在故意掏空自己的腰包。
当然这种好事情只能用于首套房置业，目前的政策二套和三套都会大幅提高首付和利率，所以一定要珍惜「首次贷」。
而且你要明白，无论你有多少钱，即使能全款买下房子，也要千万百计地把这笔优惠的钱从银行里弄出来。
至于为什么明明可以全款，为何硬要负债给人家利息，这个后面再讲。
选择
第二步就是还款方式的选择。这个是本文的重点。
国外房贷的还款方式有很多，在我们这里只有两种，一种是等额本金，另一种是等额本息。
等额本金法就是每个月你要固定还一定数额的本金，然后在这个基础上，加上你每个月应还的利息，前期还款额较高，后期因本金减少，月供也会快速降低。
而等额本息法是采用的浮动本金，即每个月的月供恒定不变，前期还的都是利息，后面还的都是本金。
如果理解不够，再简化一下，等额本金就是逐月递减还款，倾向于前期还款；等额本息则是每月等额，倾向于后期还款。
两者的区别就是利息总额、月供不同，例如你贷款100万元，基准4.9%利率，等额本金要比等额本息少支付17.3万元利息，但开始的月供要比等额本息多支付1500多元。
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